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家づくりの前に知っておかなければいけない建ぺい率を専門家が解説

家を建築する時には、いくつかの守らなければいけないルールが存在します。

自分だけでなく、周辺住民が安全な暮らしを守るためにも必要になるため、建築法によって定められているのです。

その中のひとつが「建ぺい率」というルール。

聞きなれない言葉かもしれませんが、家を建てるためには避けて通れないもの。

今回は建ぺい率について分かりやすく説明していきたいと思います。また下記の点についても同時に説明させていただきます。

  • 建ぺい率の計算方法
  • 建ぺい率が存在する理由
  • 建ぺい率の基準を超えた場合
  • 建ぺい率の緩和条件

この記事を読むことにより、建ぺい率についての基礎的な知識を身に付けることが可能です。

決められたルールを正しく理解することは、家づくりの基礎知識を得ることにつながっていきます。

建ぺい率とは?

まず、「建ぺい率」という言葉について説明させていただきます。

建ぺい率とは、対象となる土地にどの程度の広さの建築物を建てることができるのか?というものを表した数字のこと。

土地を購入したからといって、どのような家でも建てられるわけではありません。家を建築する際には、いくつかのルールを守った上で建てなければいけないからです。

土地面積の何割を使って家を建てられるのかは、建ぺい率というルールによって決められています。


購入した土地を最大限に使って、家を建てたいと思う人もいるかもしれません。しかし、建ぺい率の問題があるので、ほとんどの場合、それは不可能なことだといえます。家を建てる時には、必ず土地に対し定められた建ぺい率内で建築しなければいけないからです。

例えば、建ぺい率が60%と定められていた場合、建築する家の面積は土地面積に対して60%以内の大きさでなければいけません。仮に、100坪の土地であれば家づくりに使用できる面積は60坪分までということになってしまうのです。

建ぺい率の割合が、高ければ高いほど土地を有効活用できるということになります。ともなると、建ぺい率の割合が高い土地の方がいいのでは?と思う人もいるかもしれません。

しかし、家づくりを考えた場合には、そうとも言い切れない部分がでてきます。

例えば、一戸建ての住宅建築を考える中で、庭の存在を重視している人もいるでしょう。ゆったりとした庭を確保するためには、土地における家の割合が小さくなってきます。このような場合には、建ぺい率の割合が高くても意味がないといえるでしょう。

確かに、建ぺい率の割合が高ければ選択肢は増えますが、家づくりにおいて庭などの建築物以外の部分に重点を置くのであれば、建ぺい率の割合が低い土地も購入の対象となるので、選択肢の幅が増えてきます。


土地を探す前には、どのような家を建てたいのか?という部分や、どのようなライフスタイルを望んでいるのか?といった部分にフォーカスしておく必要があるでしょう。

最初に、この部分を決めておくことによって、土地を探す際にも必ず役立ってきます。

建ぺい率が決められている理由とは?

土地によって、建てられる建物に制限があることを紹介してきました。そこで、気になってくるのが理由です。

なぜ、建てられる建物に対して制限があるのでしょうか?

その理由は大きく三つに分けることができます。

・防火

万が一、火災が起きてしまった時を考えてみましょう。土地いっぱいに家を建築していた場合、家と家との距離が近くなるため、隣の家に燃え移る可能性がでてきます。また、それは隣家から出火した場合も同じ。あまりにも家と家が近すぎる場合、防火の面で問題があるといえるのです。

事実、2016年12月22日に新潟県糸魚川市で発生した大規模火災は、建築物が密集していたことが被害拡大の要因の一つとされています。

総務省消防庁が発行している糸魚川市大規模火災を踏まえた今後の消防のあり方に関する報告書では、下記のように記されています。

今回の火災は、死者は発生しなかったが、147棟の建築物を焼損させる大規模な火災となった。こうした火災を経験した私たちは、住民の生命、身体及び財産を守るため、市街地、特に木造の建築物が密着した地域における強風下での火災対策を考え直すことが必要である。

今回の火災の火元の区画は、昭和初期に建てられた建築物が密集しており、比較的火災に対する性能が低い区画であった。

出典:糸魚川市大規模火災を踏まえた 今後の消防のあり方に関する検討会報告書 – 総務省消防庁

延焼を防ぐためには、家と家との距離は広い方がいい。これが、建ぺい率を定める一つの目的となっています。

自分の身を守るためだけでなく、近隣住民の身を守るためにも建ぺい率は重要になってくるのです。

・日照権

日当たりは、家にとって大切なもの。家を建てた後に、隣に新しく高い家が建築されたとします。そうすると、極端に日当たりが悪くなってしまうことが考えられます。

土地をめいっぱい使った家の場合はなおさら悪い状況になるでしょう。そのような事態にならないためにも、建ぺい率を定めておく必要はあるのです。

建ぺい率の割合の上限を定めておくことによって、家と家との間に適度な距離が生まれます。そうなれば、日当たりの確保ができるだけでなく、プライバシーを確保できるという利点もあります。
近年、騒音や悪臭などによるご近所間のトラブルが重大な問題に発展してしまうことが多くなってきました。それらを防ぐためにも家と家との距離は重要になってくるといえるでしょう。

・都市計画


街づくりは、周辺環境の整備が大切になってきます。そこで、都市化していくにあたって、ある程度のルールを設けて、地域ぐるみで街づくりを行うことが決められているのです。そのルールの中の一つとして、建ぺい率が存在します。

過ごしやすい環境のために設定されたルールは、自身の今後の住環境を守っていく上で重要なものです。

「自分や近隣住民の住環境を守っていくために設定されている。」そのように考えれば、ルールも窮屈なものだとは感じなくなるかもしれません。私たちの住環境を守るものの一つが、建ぺい率なのです。

建ぺい率を定める理由には、主に上記で紹介した三つの理由が存在しています。

  • 防火
  • 日照権
  • 都市計画

その他にも、風通しの確保といった問題も関係しています。決まりがあると聞くと、面倒に感じてしまうかもしれませんが、自身の住環境を守るためにも必要なルールだということは、分かっておいて下さい。

建ぺい率の計算方法

では、次に「建ぺい率の計算方法」について紹介していきたいと思います。

最初に紹介した通り、建ぺい率とは土地の何割を使って家を建てていいのかという割合のこと。つまり、100坪の土地で建ぺい率が60%であれば、60坪までの家を建てることができるということです。

しかし、ここでいくつかの問題が出てきます。その一つが、何を基準にして60%だと判断するのか?という点。

地面に接している部分が60%なのであれば、極端な話、2階部分を1階部分よりも広くすることによって、広い家を作れるのではないか?といった考えを持つ人もでてくるでしょう。


そうなると2階以上は無制限となり、防火・耐震などの様々な面で問題が出てきてしまいますよね。このような問題が起きないように建ぺい率には明確な算出方法が存在します。

それが「水平投影面積」です。建ぺい率は水平投影面積で算出されます。

水平投影面積とは、建物を真上から見た時に占める面積のこと。水平投影面積を利用して計算すれば、先程紹介した1階部分よりも2階部分が広い場合、広い方の面積で建ぺい率を算出することになります。

つまり、建築面積を計算する場合、建物を上から見て一番大きい部分で計算するということになるのです。

まず水平投影面積を算出して、その値が定められた建ぺい率内に収まっているか?建ぺい率を確認する際には、このような計算で求められるようになっています。

計算方法は、建築面積÷敷地面積×100です。


この数字が定められた建ぺい率内であれば、ひとまず建築上の問題はありません。

屋根付き駐車場や物置は建ぺい率に含まれる?

建ぺい率を考える時に注意しておきたいことがあります。それが、屋根付き駐車場の存在です。家を建築しようと考えている人の中には、屋根付き駐車場は家とは別物なので、建ぺい率に含まなくてもいいのではないか?と考えている場合が多いようです。

しかし、先程も紹介したように建築面積を求める際には、建物を真上から見た水平投影面積で求められることになっています。そのため、屋根付き駐車場も家と同じ建築物として扱われるのです。

中には、家が完成した後から屋根付き駐車場や物置を設置する人もいるようですが、建ぺい率をオーバーしてしまうと、違法建築物となってしまいます。

せっかく建てた家が違法建築物として扱われるのは避けたいところ。また、後々に無用なトラブルに発展してしまう可能性もあるので、定められた建ぺい率を守る必要があります。

屋根付き駐車場や物置を設置する場合には、建ぺい率内に収まっているのかを確認するようにしましょう。

決められた建ぺい率をオーバーした場合はどうなるの?中古住宅の購入は?

新築の家を建てる場合には、定められた建ぺい率をオーバーしていると建設許可がおりません。そのため、建てることができないのです。

しかし、中古住宅を購入する際には建ぺい率をオーバーしている物件が存在します。住宅を建てた時と建ぺい率が変わってしまっている場合があるからです。また、建築した後に屋根付き駐車場などが設置された場合も考えられます。このような物件を購入しても大丈夫なのでしょうか?

正解は、「問題ない」です。

しかし注意しておきたいことがあります。


その一つが、「増改築や建て直しの問題」です。建ぺい率をオーバーしていても解体しなければいけないというわけではないのですが、増改築が難しかったり、建て直しの際には現状の建物よりも小さな建物しか建てることができないというデメリットが存在します。この点は、理解しておかなければいけません。

そのため、建ぺい率をオーバーしている建物は、相場よりも安く売りに出されていることが多いようです。

もう一点、注意しておきたいことが、「銀行からの融資問題」です。住宅を購入する場合には、基本的に銀行などから融資を受けることが多くなるはず。この点に関しても注意が必要になってきます。建ぺい率をオーバーしている中古物件を購入する際には、融資を受けにくくなるという現実があるからです。

銀行などは、ローンの審査時に物件の担保能力を調べるのですが、建ぺい率がオーバーしている場合、物件の担保能力が非常に低いと判断されてしまうのです。このため、建ぺい率をオーバーしている中古物件の場合、建ぺい率をオーバーしていない物件に比べて、ローンの審査が非常に厳しくなってしまいます。


銀行などでローン審査が通らないということは、買い手の数が限られてくるということ。売り手の立場から見ても、建ぺい率がオーバーしている物件は、非常に扱いづらい物件ということが分かるはずです。

買い手の減少は、需給関係の悪さにつながっていくため、住宅の価値は下がります。結果的に、相場よりも低い金額で売買される可能性が高くなってしまうのです。

建ぺい率をオーバーしていると、このような問題があるということを理解してくようにしましょう。

緩和されることがある?気になる建ぺい率の緩和条件とは?

建ぺい率は、自身や近隣住民の住環境を守るために必要なものだと紹介してきました。しかし、中には建ぺい率が緩和されるケースも存在します。

ここでは「建ぺい率が緩和される条件」について紹介していきたいと思います。

建ぺい率を緩和する条件には三つの種類が存在します。

1.耐火建築物

都市計画によって、防火地域に指定されている場合には、家を耐火建築物にすることによって、建ぺい率を上乗せすることが可能です。
➀防火地域に指定されている土地で、②建ぺい率が80%以上の第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、商業地域、近隣商業地域、準工業地域の場合は、建築物を③耐火建築物にすることによって、制限がなくなり、実質、土地を最大限活用できます。

上記以外の用途地域や、指定建ぺい率が80%以下の場合でも、耐火建築物にすることで、建ぺい率を10%上乗せすることが可能です。

しかし、注意しておかなければいけない問題が二つあります。

一つが、「敷地内に建物が2棟以上ある場合」です。建ぺい率の緩和を受けるためには、敷地内の建物全てが耐火建築物である必要があります。つまり、1棟でも耐火建築物でない建物が存在した場合には、緩和を受けることができないということ。敷地内に建物が2棟以上ある場合は、全ての建物が耐火建築物でなければいけません。

二つ目の問題は、「土地が防火地域と防火地域外にまたがっている場合」です。土地によっては、防火地域と防火地域外の二つの地域にまたがっている場合がありますが、こちらの問題も、敷地内の建物全てを耐火建築物にすることによって、解決することができるのです。土地が二つの地域にまたがっている場合でも、敷地内にある物置を含む建物全てを耐火建築物にすることによって、防火地域とみなされるようになります。

対象となる土地が、防火地域に指定されている。または、土地の一部でも防火地域にかかっている場合には、敷地内の建物を全て耐火建築物にすることによって、建ぺい率の緩和を受けることができるということなのです。

2.かど敷地

一定の条件を満たした角地の場合には、建ぺい率が10%上乗せされることがあります。一定の条件としているのは、所属している自治体によってルールが違うからです。
かど敷地は、建築関係の最終確認を行う行政機関(特定行政庁)によって定められた角地のことを意味します。かど敷地の基準は、各自治体によって違いがあるため一括りにして説明することが難しくなっています。そのため、全ての角地において緩和されるわけではないということを覚えておいて下さい。

気になる場合には、各自治体に問い合わせるなどして角地の緩和を受けられるかどうかを確認して、正確な建ぺい率を把握するようにしましょう。

ちなみに上記で紹介した耐火建築物の基準を満たして、なおかつ指定されている角地であった場合には、20%の上乗せが可能になります。

3.建ぺい率の制限を受けないもの

建ぺい率の制限を受けない土地というものも存在します。
それが、以下のものです。

  • 公共性の高い建築物

たとえば公衆トイレ交番などが該当します。個人にはあまり関係がない建築物といえるでしょう。

  • 指定された土地

安全面と防火面、衛生面に問題がないと行政機関(特定行政庁)が認め、さらに建築審査会の同意と許可を得た上で、周辺に公園、広場、道路、河川などの空き地がある場合には、建ぺい率の制限を受けることはありません。

まとめ

私たちの住環境を守るために、守らなければいけないルールというものが存在します。そして、そのルールの中の一つに「建ぺい率」が存在しているのです。

建ぺい率を定めることによって、防火面日照権の問題。さらには風通しプライバシーの保護という問題をクリアすることができます。
制限と聞くと、ネガティブな感情を持ってしまうかもしれませんが、必ずしもデメリットばかりではないのです。また、特定の条件を満たせば緩和されることもあります
ルールを理解して、自分だけの家づくりを進めていくようにしましょう。

よりよい暮らしのためには、周辺住民との協力も必要です。守るべきルールを守ることが、自分の住環境を守ることにもつながっていくので、決められたルール内で理想の家を建設していくようにしましょう。