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住宅購入で失敗しないためには?シュミレーション方法と4つのコツを解説

住宅購入で重要なのは「シミュレーション」です。

後々になって失敗しないように、いくらお金が必要になるのか、住宅ローンはいくらまでならば借りれるのか、などの予測をしておくことが重要になってきます。

いくら良い家が欲しいからといって、年収に見合わない家を購入しようとすると、後々になって返済がキツくなり、後悔しやすいです。

失敗を防ぐためにも、入念にシミュレーションをし、資金計画を立てましょう。

今回は住宅購入の資金計画を立てるにあたり、

  • 何をどのようにシミュレーションすれば良いのか
  • 資金計画のポイント

などを解説します。

なぜ住宅購入にシミュレーションは必要なのか?

これから住宅を購入するという時、頭金だけで購入するという人は少ないでしょう。頭金のみで購入する人がいないわけではありませんが、世間一般では住宅ローンを組んで住宅を購入するやり方が主流です。

住宅購入の総資金を調達する場合、自己資金が約20~30%は必要とされており、残りは住宅ローンでまかなう形になります。

住宅ローンを組むということは、今後長期にわたって返済に追われることを意味します。

もちろん、住宅ローンを組まずとも、賃貸の物件に住んでいるのであれば、毎月家賃を支払うことになるでしょう。そのため、見方によれば住宅ローンは必ずしも負担を強いられるものではありません。

生活をする以上、ある程度の住居費は払わないとなりません。ただ問題は、その「金額」です。

住宅ローンを組むといっても、その経済的負担が年収から見て問題のない金額であれば、30年ローンであっても経済的に重荷になることなく返済ができるでしょう。

しかし、年収に不釣り合いな金額を住宅ローンで借り入れてしまうと、失敗しやすくなります。

金利についてよくシミュレーションをせずに住宅ローンを組むと、後々になって金利が上がり、負担が増えて後悔してしまうことも…。

他にも、住宅購入にかかる経費をよくシミュレーションせずに住宅を購入すると、建物の購入に必要な資金は調達できたものの、それ以外の費用を払えるお金がなく、予算オーバーになる恐れがあるので気を付けてくださいね。

住宅の購入にかかる費用は家の価格だけではありません。

他にも、家電や家具などの費用から仮住まいの費用などがかかります。

このように住宅購入には色々なコストがかかるため、予算ギリギリにならないよう、物件を選ぶ際には予算よりも1割から2割ほど安くなるように住宅の価格設定をした方が良いでしょう。

ただ、計算した方が良いとはいえ、一体いくらかかるのか、その具体的な数値を知らなければ計算しようがありませんね。

資金計画を立てる際には、一体いくら借りると、どのくらいの負担になるのか、シミュレーションをする必要があります。

事前に住宅ローンや住宅の購入価格についてシミュレーションをしておけば、お金に関する失敗を未然に回避できますし、なにより入居後は経済的に余裕のある快適な生活を送ることができます。

住宅購入後に後悔しないように、家を買う前にまずシミュレーションをし、資金計画をしっかりと立てておきましょう。

住宅の価格以外にも費用がかかる

住宅購入の資金計画に際して、忘れてはいけないのが諸費用の存在です。

住宅の購入にかかる費用は物件自体の価格だけではなく、固定資産税などの税金や、諸々の手数料など、物件の価格以外のコスト、つまり諸費用がかかるのです。

さらに、購入後には住宅ローンの返済をしなければならず、経年劣化を防ぐための管理費修繕費などのコストもかかるでしょう。

もっとも、管理費や修繕費は購入後より積み立てれば良く、購入前より用意する必要はありません。しかし、それ以外の費用というと、やはり購入前の時点で用意しておく必要がありますよね。

そのため、住宅購入にかかる費用については、より詳細にシミュレーションをすることになります。

では具体的に諸費用というと、どのような費用がかかるのでしょう。

詳細は以下の通りです。

    平均的な一戸建ての間取りというと、だいたい3LDKから4LDKほどです。この平均的なサイズの戸建てを購入する場合、建物の購入価格に対して10%ほどの諸費用がかかります。

    仮に3,000万円の家を購入するとなると、諸費用として300万円プラスされると考えた方が良いでしょうね。

    「建物の価格」に「諸費用」を加えた数字が、年収から見て問題のない金額であれば、失敗することなく住宅を購入できるでしょう。

    住宅の購入可能額とは?

    住宅の購入可能額とは、住宅を購入できる金額の上限のことです。この購入可能額は、「頭金」と「住宅ローンの借入額」を合算することで算出できます。

    これから家を購入するという時、まずは購入可能額がいくらになるのかをシミュレーションしましょう。

    購入可能額をシミュレーションするためには、世帯年収年齢の他、以下の事項を決めておいてください。

    • 頭金
    • 月々の返済可能額
    • 返済期間
    • 返済金利

    これらを仮に、世帯年収が300万円、返済可能額が8万円、頭金が60万円、年齢が30歳、返済期間が30年、金利が3%で試算した場合、以下のようになります。

    住宅の購入可能額のシミュレーション

    返済比率を25%と設定すると、借入限度額は1,898万円となります。

    新築の物件であれば、だいたい1,800万円が購入可能額となる計算ですね。

    月々8万円返済するとなると、30年で2,880万円となります。しかし、実際には金利などのコストがかかるため、2,800万円も借りることはできません。

    住宅購入には諸経費もかかるので、借入額すべてを購入に割くこともできません。借入額が余るように購入するとなると、このシミュレーションではやはり1,800万円ぐらいが住宅の購入可能額の上限となりますね。

    1,800万円でも、ローコスト住宅のような、価格が安い家ならば買うことができます。ただし、土地も買うとなると予算がオーバーする恐れがあります

    土地を購入できそうにないなら、分譲マンションを購入するという方法もありますよね。

    購入可能額の上限をシミュレーションすることで、現在の自分の年収だとどんな家が買えるのかを調べることができます。

    「果たして現在の年収でも理想のマイホームは購入できるのだろうか?」

    そのような悩みを抱えている方は、まずは年収や年齢を基に購入可能額をシミュレーションしてみましょう。

    住宅ローンの目安とは?

    住宅の購入可能額を調べるためには、現在の年収だといくら借りることができるのか、住宅ローンの上限の目安を知る必要があります。

    住宅ローンは誰でも際限なく借りれるというものではありません。年収によって借りられる上限が決まっています。

    ただし、いくら借りることができるからといって、上限ギリギリで融資を受けることはオススメしません。借りられる金額と返済できる金額は全く別物です。

    住宅ローンの借入可能額の目安を知りたい時は、返済比率から見て問題のない金額なのかを事前にシミュレーションしてみると良いでしょう。

    返済比率とは、年収に対する年間の返済額との割合のことです。

    要は、一年間にいくら返せるのかを表した比率ですね。

    仮に年収600万円で、返済比率が10%なら、年間の返済額は60万円。月々の負担は5万円となります。

    この返済比率が20%から25%におさまるように住宅ローンを組むのであれば、経済的に負担なく住宅ローンを返済できるとされています。

    そのため、住宅ローンのシミュレーションをする際には、返済比率を20%ほどに設定すると良いでしょう。

    住宅ローンの返済額をシミュレーション

    住宅ローンを組むとして、いくらなら返済できるのかを知りたい時は、実際に返済することを想定してシミュレーションをしてみましょう。

    「返済比率20%・金利3%」の場合

    仮に元利均等で返済をするとして、返済期間は30年、金利は3%、年収は500万円、返済比率を20%とした場合、借入可能額は1,976万円となります。

    このとき金利が2%・1%だった場合は、以下の通りです。

    同じ条件でも、金利が1%下がるだけで借入可能額がだいぶ上がりますね。

    では、金利を3%に戻すとして、返済期間を35年と5年分長くしてみましょう。

    「返済比率20%・返済期間35年」の場合

    返済期間を5年延ばすと、借入可能額は2,165万円となります。

    同じ金利でも、返済期間が長くなるとその分だけ借入可能額を増やすことができますよ。

    ただしこの方法だと、返済期間が5年も長くなるので、負担自体は大きくなります。できるだけ少ない負担で借入可能額を増やすなら、金利が低い住宅ローンがオススメですね。

    同じ年収といっても、家族構成やライフスタイルによって月々に返済できる金額も異なってきます。

    夫婦だけの家庭なら負担は少ないです。しかし、子供がいる家庭ともなると、教育費などもかかるため、返済比率20%でもキツいでしょう。

    そこで参考になるのが、「家賃」です。

    現在の家賃を参考にすることで、借入可能額をシミュレーションすることができますよ。

    例えば現在の家賃が10万円の世帯がいるとして、この金額を月々の返済額と仮定するとします。

    「家賃10万円分=返済額」の場合

    年収は500万円、返済期間は30年、金利は2%、返済方法は元利均等という設定を基にシミュレーションをすると、借入可能額は2,705万円となります。

    これは返済比率に直すと24%です。

    年収が500万円の世帯でも、家賃10万円の物件で問題なく暮らしていける家族構成ならば、返済比率24%でも問題なく融資を受けられるということですね。

    このようにシミュレーションをすることで、現在の年収や年齢、金利だといくら借り入れることができるのか、借入可能額を算出することができます。

    住宅の購入可能額を計算するにあたり、住宅ローンはいくらが最適なのかを知りたいのであれば、まずは年収を参考に住宅ローンの目安を計算してみましょう。

    資金計画を立てる4つのポイントとは?

    資金計画を立てる際に、以下4つのことを決めておくとシミュレーションがしやすくなります。

    1. 返済額はいくらにするのか
    2. 金利はどのタイプにするべきか
    3. 返済期間はいつにするべきか
    4. 頭金はいくら用意できるのか

    これらが決定していないと満足な資金計画を立てることは難しいです。資金計画を万全にするためにも、決められることは早々に決めておきましょう。

    1.返済額は「将来の支出」で決める

    住宅ローンの返済額は、現在の家賃を参考にすると決めやすいです。ただし、住宅ローンの返済期間は長期化しやすいです。

    30年間ずっと返済をするとなると、時には出費がかさみ、返済することが困難になることもあるでしょう。

    そのため、返済額を決める際には将来のことをよく考えておく必要があります。例えば子供がいる家庭ならば将来、教育費が必要になりますね。そのため、住宅ローンの返済額は、現在の家賃よりも少し少な目に設定した方が良いでしょう。

    返済額が現在の家賃よりも少なければ、教育費が必要になる頃までに浮いたお金をまわすことで、十分な額を積み立てることができるはずです。

    さらに、ボーナスが出た時に住宅ローンの返済額をどのように加算するのかも決めておきましょう。

    例えばボーナスが出た時は返済額を5万円加算するという前提で計画を立てると、より負担の少ない資金計画を立てられますよ。

    現在の年収や家賃だけでなく、将来の支出も視野に入れて返済額は決めましょう。

    2.金利は「リスクを考慮」して選ぶ

    住宅ローンの金利は、必ずしも安い方が良いとは限りません。

    というのも、住宅ローンの金利の中には時と場合によって金利が変わる変動型や、特定の期間だけ金利が固定される固定期間選択型全期間固定型などがあり、種類によっては金利が変化することがあるからです。

    金利は高いけれど、全期間固定型ならば常に返済額が変わらないので、30年後まで計画通りの返済が可能です。

    対して変動型だと、返済中に金利が上がることで、返済額が増えるリスクがあります。今は金利が低いので負担は少なくても、将来もしも金利が上がった時、負担が増えるので注意が必要です。

    それぞれに一長一短があるので、金利のタイプを選ぶ際にはもっとも払いやすい種類の金利にした方が良いでしょう。

    3.返済期間は「勤務年数」で決める

    返済プランをシミュレーションしたくても、返済期間が決まっていないと計算のしようがありません。

    住宅ローンを利用する予定があるならば、いつまでに返済する予定なのか、返済期間を決めましょう。

    この返済期間の決め方ですが、現在の年齢退職時の年齢を参考にすると良いでしょう。

    理想は、退職するまでの年齢から現在の年齢を引き、残った年数を返済期間にすることです。

    仮に65歳で退職するとして、現在の年齢が35歳ならば、返済期間は30年を上限に設定した方が良いということですね。

    退職時までに返済ができないと、いざ仕事を辞めて収入源が無くなった時に不安になりやすいです。ボーナスで返済額を加算するなどして、退職までに返済できるように工夫することをオススメします。

    4.頭金は「住宅価格の2割」がベスト

    住宅の購入資金は多いに越したことはありませんが、ただ貯めるといっても限界があります。果たして頭金はいくらを目安にすると良いのでしょうか?

    頭金があれば、引っ越し代などの建物の価格以外のコストに充てることができます。引渡後のローンの返済についても、頭金からやり繰りすることで、負担を減らすことができるでしょう。

    理想としては、頭金は住宅の価格に対して「2割ほど」の金額があった方が良いです。最低でも、1割は用意しておきましょう。

    もしも頭金を用意できないようであれば、一旦購入の時期を見合わせた方が良いです。頭金が不十分なうちに住宅を購入すると、返済ができなくなった場合、家を差し押さえられてしまう恐れがあります。

    万が一のことを想定し、住宅の価格に対して1割から2割ほどの頭金は準備しておきましょう。

    住宅購入のシミュレーションに関するまとめ

    今回は『住宅購入をするにあたって必要な資金計画の立て方』について、どのようにシミュレーションをしたら良いのかをテーマに解説しました。

    十分な資金計画を立てずに住宅を購入すると、後々になって予算をオーバーしたり、無理な返済に迫られて負担が増えるリスクがあります。

    年収や貯金などから見て購入が可能な住宅の価格はいくらなのか、住宅ローンはいくらが最適なのか、事前に予測・算出しておきましょう。

    シミュレーションをすることで、無理なく購入できる住宅を見繕うことができます。住宅購入で失敗しないためにも、資金計画を万全にしておきましょう。