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住宅ローンで借りる金額はいくらが最適?目安とリスクを抑える5つのコツ

家は財産として所有できるほど価値のあるもの。

たとえ年齢が若くて資金がなくても、住宅ローンを利用すれば、家を買うことができます。

しかし、いくら住宅ローンの借入可能額が高いからといっても、返済能力を超えるような借入をしてはいけません。

住宅ローンを利用する際には、自身や家族の年収を鑑み、返済できる範囲内で融資を受けるべきでしょう。

そこで気になるのが「返済できる金額」とは一体いくらのことなのか?ということ。

借入額の目安はどれくらいなのでしょうか?

今回はこれから住宅ローンを利用するにあたって、

  • 「どのくらいの金額ならば返済できるのか」
  • 「住宅ローンの借入額の目安はどれくらいなのか」

などについて解説します。

住宅ローンで家を買うメリットとリスク

家を購入する時、多くの場合「住宅ローン」を利用して購入することになります。住宅ローンを利用すれば、住宅の購入に必要な資金を銀行から調達することができるのです。

そうして家を買って快適な住環境が整うことにより、家族ともども健やかに暮らすことができます。子供一人ひとりに部屋を用意することができますし、なによりプライバシーが保護された安心できる場所があるというのは大きな魅力ですよね。

また、家を建てることは1つのステータスでもあります。仕事をするにしても、家があるのと無いのでは、モチベーションに違いがあるでしょう。

このように、家庭に多くの恩恵をもたらしてくれる家ですが、もしも住宅ローンの返済が滞ると最悪のケースとして購入した家を差し押さえられてしまうリスクがあります。

せっかく住宅ローンを利用してまで家を買ったのに、差し押さえられてしまっては意味がありません。

ちなみに、住宅を差し押さえられたとしても、住宅の価値が低いと住宅ローンを完済できず、家を無くした後も返済に追われる可能性がありますよ。

住宅ローンを組んで家を買うという行為には、常に返済ができず、差し押さえになるリスクが存在しています。

特に年収が低い世帯ほど、そのリスクは大きいでしょう。

現在は若いので収入は低いけれど、将来的には年収が上がるという見込みがあるのであれば、多少高くても住宅ローンを返済できるはずです。

しかし将来収入が上がる見込みもないのに、住宅ローンを上限ギリギリまで利用すると、やがては払えなくなる危険性があるので注意してください。

住宅ローンの目安は「返済比率20%」

住宅ローンを利用する以上、いずれは返済しなければなりません。そのため融資を受ける際には借入可能額よりも返済比率を気にしましょう。

借入可能額というのは、現在の年収ならば借りることができるという借金の上限額のことであり、決して返済可能な金額の上限ではありません。

そのため、安易に借入可能額ギリギリまで融資を受けると、返済の負担が大きくなり、やがては返済が滞るリスクがあります。

できるだけ負担なく、経済的に余裕のある生活を送るのであれば、住宅ローンは「返済比率が20%」になるように注意しましょう。

返済比率とは、年間における収入住宅ローンの返済額の割合のことです。

返済比率は金融機関の借入条件として使用されることがあります。ただ、銀行などは住宅ローンの条件として、上限額を返済比率の30%から40%ほどに設定していることが多いです。

このように返済比率を高めに設定している金融機関を選ぶと、借入可能額がいたずらに高くなってしまう恐れがあるので、まずは自分で返済比率を計算しておきましょう。

仮に世帯年収500万円の家庭が返済比率20%で住宅ローンを組む場合、年間の返済額は100万円となります。

これが30年ローンの場合、30年間に合計で3,000万円払うことになりますね。

今回は金利を考えずに計算をしましたが、実際には金利も含まれるので、融資額は3,000万円よりも金利分だけ安くなりますよ。

おおよその目安ですが、30年ローンを組む場合、世帯年収が500万円の家庭が余裕のある返済をするためには、住宅ローンの上限3,000万円以内にした方が良いということがこの計算より判明します。

もちろん、30年ローンではなく35年ローンなど、より長期のローンを組めば、年間における負担も減るので、返済比率が20%でもより高額のローンを組むことも可能です。

もしくは頭金を増やすことで、借入額を相対的に減らすという方法もありますね。

例えば世帯年収400万円の家庭が返済比率20%で30年ローンを組む場合、年間の返済額の上限が80万円、30年で2,400万円となります。

この時、頭金が600万円あれば、そのお金を住宅に使うことで2,400万円+600万円で、合計で3,000万円のお金を使用することができます。

以上のように、たとえ年収が低くても、頭金さえあれば価格が高い住宅であっても購入できるでしょう。その上、住宅ローンの借入額も返済比率20%におさまっているので、無理なく返済ができます。

1.変動金利タイプは金利を高めに計算すること

住宅ローンの返済比率を計算する時、金利は固定なのか、それとも変動なのかをまず確認しておいてください。

というのも、住宅ローンの中には将来的に金利が変動する「変動型タイプ」があるからです。

全期間固定金利タイプの住宅ローンであれば、当初想定していた金利が変わらず続くので、計画通りに返済が進むでしょう。

しかし変動金利タイプの住宅ローンの場合、将来金利が上昇する可能性があるため、返済額に余裕がある世帯でないと返済が途中からキツくなります。

将来年収が上がる見込みがある若い世帯であれば良いのですが、年収が上がる見込みが無いのであれば、変動金利はリスクの高い住宅ローンとなるでしょう。

変動金利の住宅ローンを利用する場合は、金利を高めに設定して返済比率を計算しましょう。もしくは借入額を下げて返済の負担を減らすなどの工夫が求められます。

2.返済計画は住宅ローン以外の出費を想定すること

返済比率20%というのは、人によってはかなり少ない金額でしょう。年収のたった20%を払うだけで、住宅が手に入るというのは、考えてみるとなかなか良心的でもあります。

現在、アパートやマンションで暮らしているという方で、その年間の賃料が年収の20%を超えているのであれば、住宅を買った方が将来的にはお得ですね。

ただ、いくら返済比率20%が低く感じるからといって、意味もなく返済比率を超えるような高額のローンを組むことは推奨しません。

というのも、家族で暮らすとなると今後さまざまな出費がかさむからです。

特に子供が多くいる家庭の場合、教育費をどうやって捻出するかで頭を悩ますことになるでしょう。

今はまだ子供が小さいのでお金がかからないとしても、進学をすれば、それに応じて学費が高くなります。

子供が進学して自立する頃には、今度は退職後の生活のために老後の資金を貯めないといけません。また緊急時の資金として予備費も蓄えておくと安心でしょう。

このように、家族での暮らしにはお金がかかるのです。住宅ローンの返済計画を立てる際には、住宅ローンだけでなく、子供の教育費、将来の老後の資金、緊急時の予備費などもしっかりと計算に入れておきましょう。

住宅ローンだけを念頭に返済計画を立てると、それ以外の出費に追われることで、生活がキツくなるリスクが増大するので注意してくださいね。

住宅ローンの返済すべき年齢の目安

住宅ローンの融資額は、返済比率が20%におさまる金額ならば、将来的に無理なく返済ができるでしょう。

ただ、同じ融資額でも返済期間が延びれば、その分だけ年間の返済額が安くなります。言い方を変えれば、たとえ借入額が高額でも、長期のローンを組めば無理なく返済ができるということですね。

では低所得な世帯でも、長期ローンならば高額の融資も無理なく受けられるのかというと、必ずしもそうとは限りません。

長期のローンを組む場合、大事になってくるのは「年齢」です。

現在は働くことで収入があっても、いずれは仕事を退職することになるでしょう。

いくら長期の住宅ローンを利用したくても、既に40代50代の年齢に差し掛かっている場合、長期のローンを組むことは難しくなります。

住宅ローンを組む時は、お金に余裕があるうちに完済することが望ましく、その目安となるのは、やはり退職となる「60代まで」でしょう。

最近は60歳以降も働く人が増えているので、必ずしも60歳までに完済する必要はないです。ただ、退職金をアテにするような返済方法は止めておいた方が無難です。

退職金は老後の生活のために取っておき、それ以外の収入で住宅ローンを返済することで、経済的に余裕のある状態で完済することができますよ。

住宅ローンのリスクを下げる5つのコツ

いくら返済期間に余裕があるからといって、まだ完済していないうちに仕事を退職して収入が途絶えてしまうと、ローンを返済できなくなる恐れがあります。

そのようなリスクを下げるためのコツが以下の5つです。

  1. 返済比率を20%以内におさえる
  2. 30代までに住宅ローンを組んでおく
  3. 無理に返済を繰り上げようとしない
  4. 頭金を充分に用意しておく
  5. 金利が安い金融機関を選ぶ

順番に説明していきますね。

1.返済比率を20%以内におさえる

まず住宅ローンを組む時は、返済比率を20%以内におさえることが大切です。

現段階で支払いが可能であったとしても、将来的にどうなるかは分かりません。思わぬ出費に見舞われることも決して珍しいことではないのです。

返済の負担を減らして、無理なく生活するためにも、返済比率は20%以内を目安にしましょう。

2.30代までに住宅ローンを組んでおく

住宅ローンを組む時は、返済比率を20%以内におさえるようにするのと同時に、働いているうちに住宅ローンを完済するために年齢に上限を設けておく方が良いですね。

できるだけ住宅ローンのリスクを減らしたいと思うなら、若いうちに住宅ローンを利用した方が良く、30代までに住宅ローンを組んでおく方が無難でしょう。

若いうちに住宅ローンを組んでおけば、退職するまでに時間があるため、長期のローンを組みやすいです。お金だけでなく、時間にも余裕をもたせて返済ができるでしょう。

また、早めに返済できれば、余ったお金を教育費などに使うことができます。子供が自立すれば、老後の資金も貯まりやすくなりますね。

3.無理に返済を繰り上げようとしない

しかし、いくら早めに返済した方が良いからといって、無理に返済期間を短くすることは控えましょう

ボーナスなど余裕のあるお金を使って返済を繰り上げるのであれば問題はないですが、生活を切り詰めて無理をしてまで繰り上げる方法だと、やがてストレスが溜まることで家庭内に不和をもたらすリスクがあります。

無理なく返済できる計画を立てたなら、あとはその通りに実践するだけです。計画通りに確実に返済を進めていくことが、最もリスクのない返済方法ですよ。

4.頭金を充分に用意しておく

住宅を購入する際には、頭金も事前に準備しておくことが大事です。

頭金が多くあれば、その分だけ借入額を減らすことができます。借入額が安ければ返済の負担が軽くなりますし、なにより最終的に支払う金利分のコストが安くなります。

5.金利が安い金融機関を選ぶ

金利についても、できるだけ安い金融機関を選びましょう。金利が低ければ低いほど、より有利な条件で住宅ローンを組むことができるでしょう。

低金利の目安とは?

住宅ローンは返済比率が20%におさまるように借りた方が良いのですが、この返済比率20%のうち、金利何%を占めるのでしょうか?

年間の返済額が同じでも、金利が高い住宅ローンを利用すると、金利の分だけ実際に受けられる融資の額が減ってしまいます。

できるだけ高額の融資を受けるなら、金利が低い住宅ローンがオススメになるのですが、果たして金利は何%なら安いと判断できるのかが問題になりますね。

まず金利というのは、その時代の状況に応じて変化します。そのため、ここまでなら高く、ここまでなら安いという明確な判断基準はありません。

ただ不動産バブルの崩壊以降、日本の住宅ローンの金利は低くなる傾向があります。

バブル時の金利は約8%と、今よりも高い金利だったので、昔と比べれば全体的に安いと言えるでしょう。

出典:民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

金利が8%と2%では、元本が同じ金額でも最終的に支払う金額に大きな違いが生じます。

低金利な住宅ローンというと、「フラット35」などは1%台の住宅ローンを提供していますので、非常に安く住宅ローンを利用できますね。

住宅ローンの金利を選ぶ際には、できるだけ様々な金融機関の金利を参考にして比較しましょう。

様々な金融機関の金利を比較し、最も低金利な金融機関を選べば、返済比率を下げつつ、金利が安くなった分だけ高額の融資を受けられるでしょう。

固定金利と変動金利はどちらがオススメなのか?

住宅ローンの金利には、「固定金利」「変動金利」の2種類があります。果たしてどちらがオススメなのでしょうか?

まず、どちらがオススメになるかは、今後の経済状況次第となるため、一概にこちらが優れているとは判断できません。

確かに変動金利型は、今後金利が上がる可能性があるタイプのローンです。他方で、経済状況次第では、今後金利が下がる可能性もあるだけに、必ずしも将来、損をするとは限りません。

むしろ、今後金利が下がるようであれば、固定金利よりも優れた住宅ローンとなりますね。

固定金利型の場合、将来にわたって金利が変動しません。そのため、金利が下がるような社会情勢だと不利ですが、金利が上がるような社会情勢ならば、むしろ有利な住宅ローンです。

住宅ローンの金利は、景気が良くなったり、物価が上がったり、さらには円安などの要因で高くなります。

他にも、政府による金融の引き締めや緩和によっても変動します。

日本の住宅ローンの金利は、バブル崩壊以降、下落する傾向があります。そのため、過去の動向を見る限り、変動型の方が一見すると有利です。

ではまったく上がる気配が無いのかというと、そのようなことはありません。住宅ローンの金利が上がることもあるだけに、必ずしも今後とも金利は落ちるとは限らないのですね。

変動型の金利は、住宅ローンの金利が落ちている場面であれば有利です。しかし、利用するのであれば、もしも金利が上がった時に備え、返済比率を低めに見積もっておく方が良いでしょうね。

住宅ローンの目安に関するまとめ

今回は住宅ローンを利用するにあたり、『目安となる借入額』について解説しました。

住宅ローンは、借入可能額が必ずしも返済できる金額とは限りません。住宅ローンを利用する際には、返済比率20%におさまるように借入額を調整しましょう。

返済比率が20%におさまっているのであれば、今後とも経済的に余裕のある生活が送れるでしょう。

住宅ローンを利用するなら、リスクを回避するためにも若いうちに利用すると良いでしょう。

まだ若い時期であれば、長期のローンを組むことができます。退職するまでに住宅ローンを完済できれば、余ったお金を別のことに使えます。

金利についても、できるだけ安い金利の金融機関を利用しましょう。

同じ返済比率20%の住宅ローンでも、金利が高いとその分だけ借入額が減ってしまいます。できるだけ有利な条件で融資を受けるためにも、金利は賢く選びましょう。

返済できる範囲内で住宅ローンを組む、それが差し押さえのリスクを回避し、安全に家を買う秘訣です。