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住宅の欠陥の有無を確認するならホームインスペクターがおすすめ!4つの選び方のポイントとは?

時間と費用をかけて住宅を購入…が、いざ入居した途端に雨漏りが発生!

家を購入するなら、新築中古に関わらず、このようなトラブルはぜひとも避けたいところですよね。

住宅の欠陥や不具合というと中古住宅をイメージしがちですが、必ずしも中古だけとは限りません。施工不良があれば、たとえ新築の住宅であっても不具合や欠陥が発生するものです。

後々になって不具合や欠陥が見つかるということが無いように、住宅の購入の際には事前に家の品質に問題がないかを確認しなければなりません。

しかし、いくら調査をしたところで、素人目では欠陥や不具合の有無をチェックすることは難しいでしょう。

そこで出番になるのがホームインスペクターです!入居後のトラブルを未然に防ぐためにも、住宅購入時にはホームインスペクターに住宅診断を依頼しましょう。

今回は『ホームインスペクター』について解説。

  • ホームインスペクターのメリットやデメリット
  • 不具合や欠陥などトラブルを防ぐための知識
  • ホームインスペクターの選び方

などを紹介します。

ホームインスペクターの仕事は住宅診断

ホームインスペクターとは「住宅診断士」のことで、専門性を有する第三者として住宅の欠陥や不具合の有無などを診断するのが仕事です。

不具合に対して必要な改修の方法や、それにかかるコスト、いつ修繕するべきかなどのアドバイスもしてくれます。

2018年4月1日に施行された「宅地建物取引業法」の改正により、中古住宅ではホームインスペクションの説明斡旋が義務化されました。

実は中古住宅は安全に取引ができる環境が整備されているのです。

もっとも、義務化といってもその範囲はあくまでホームインスペクションの説明と斡旋の可否だけであり、住宅診断の実施そのものを義務化しているわけではありません。実際にホームインスペクションをやるか否かは本人の希望次第となります。

説明を受けるだけで、実際に住宅診断をしないのであれば住宅の本当の品質はわからないままです。

安全に家を買いたいならば、売買契約時に雨漏りなどの不具合の有無をしっかり調査しているのかを確認する必要があります。

事前にホームインスペクションを実施し、調査結果のある住宅であれば、買い手としても安心して家を購入することができます。

しかし、ホームインスペクションが実施されていない家ともなると、品質について不透明な部分が多く、欠陥のある住宅を購入するリスクは依然として残ったままです。

トラブルを未然に防ぐためにも、住宅の購入時にはホームインスペクターにしっかりと調査を依頼しておきましょう!

ホームインスペクションする買い手のメリットとは?

法律によって告知が義務化されることで、ホームインスペクションの重要性が高まっている昨今ですが、具体的にホームインスペクターを利用するメリットというと何があるのでしょうか?

まず買い手のメリットとして、

  • 安心して家を買える
  • 判断材料の一つになる
  • 事前に改修の見積もりを出せる
  • 購入後の計画を立てやすい

などがあります。

中古住宅とはそもそも経年劣化のある家です。ある程度の不具合はどうしても発生してしまうでしょう。

購入する側もそれはわかっているでしょうから、ある程度の不具合であれば容認は可能です。問題はどれほどの不具合があるのかということです。

ホームインスペクターに住宅診断をお願いすれば、住宅の品質について詳細なデータを知ることができます。

調査する際には、住宅の構造耐力上主要な部分や雨漏りが心配される部分を中心に、さまざまなポイントでチェックをしてくれます。

例えば、以下の箇所が調査対象となります。

出典:改正宅地建物取引業法の施行について | 国土交通省

専門家に住宅診断を依頼することで、隠れた欠点について心配せず、安全に家を買えるでしょう。もし不具合が見つかっても、修繕が可能で、その見積もりもホームインスペクターが出してくれます。

ホームインスペクターに住宅診断を依頼してみた結果、新築の住宅を購入するよりも、中古住宅を買ってリフォームした方が安いということが判明するケースもあるでしょう。

以上のように、ホームインスペクターに依頼をすると、中古住宅の正確な価値を知ることができますし、購入を決断する要因の一つにもなります。

売り手のメリットとは?

ホームインスペクションを利用するメリットは買い手だけではありません。売り手にもメリットはあります。

主な売り手のメリットは以下の通り。

  • 契約前の段階で瑕疵(かし)や不具合を調べられる
  • 見つかった不具合を修繕することで資産価値を上げられる
  • 売却後の責任追及やトラブルを回避できる

まずホームインスペクターに依頼し、住宅診断をすれば、住宅が抱えている欠陥や不具合を精確に知ることができます。

その見つかった不具合を修繕してしまえば、物件としての価値を高めることができるでしょう。

なにより事前に不具合をすべて調べ、その修繕にかかる費用の見積もりを出しておけば、買い手に対してどのような不具合なのかを告知しやすくなります。

買い手としても正確な不具合が解れば、安心して買えるので、むしろ不具合はすべて詳らかに説明できた方が中古物件は売れやすいでしょう。

事前に不具合をすべて伝えておくことは、売り手にとって最もメリットがあること。なぜなら「すべて了承の上で購入した」という意味に繋がるからです。

結果的に瑕疵担保責任を追及されるリスクを減らすことができますね。

ちなみに瑕疵担保責任とは下記のことを意味します。

住まいを購入した後に、引き渡し時には知り得なかった「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような欠陥など(法的には「隠れた瑕疵(かし)」といいます)が発覚した場合、まずは売買契約に基づいて、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることも可能です。(このように物件に隠れた瑕疵があった場合の売り主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。)

出典:物件の欠陥・トラブルの対応について | 公益社団法人 全日本不動産協会

中古住宅であろうとも、隠れた瑕疵があれば、瑕疵担保責任を追及されます。しかし、契約前に不具合をすべて伝えおけばそのようなリスクを未然に回避できるので、売却後のトラブルに巻き込まれる心配が無くなります

以上のように、ホームインスペクションは買い手だけでなく、売り手にもメリットがあるのです。

ホームインスペクションする買い手のデメリット

確かにホームインスペクションは買い手と売り手、双方にメリットがあります。しかし、デメリットもあるので注意してください。

まず買い手のデメリットですが、

  • 重大な瑕疵が見つかった場合は購入できなくなるリスクがある
  • ホームインスペクターでも目視できない箇所の不具合はわからない
  • 住宅診断中に他の人に買われるリスクがある
  • ホームインスペクターへの依頼料が発生する

などがあります。

ホームインスペクターに依頼をした結果、重大な瑕疵が見つかるようであれば、住宅の購入は断念することになるでしょう。

既に家が建っている中古住宅の場合であればこれは大したデメリットにはならないのですが、新築の場合はトラブルになりかねません。

特に、住宅を建てるにあたって膨大な時間と費用をかけてきた場合ともなると、重大な欠陥は大きな痛手となります。

もちろん、そのような欠陥のある住宅を買わずに済むので、リスクを回避するという意味では成功でしょう。しかし瑕疵というのは無いに越した事はありません。余計なトラブルを回避するためにも、瑕疵のある家を建てるような、信頼できない業者に任せることは避けましょう。

他にも、ホームインスペクターでは目視できない箇所は調べられないというデメリットがあります。

ホームインスペクションは原則、非破壊の検査となるため、家を壊さないとわからないような不具合はチェックできないのです。そのため、ホームインスペクションでもチェックできない欠陥が出る可能性というのは少なからず存在します。

また、中古住宅の場合、ホームインスペクターに依頼している最中に他の人に物件が取られるリスクがあります。

どうしてもその家が欲しいのであれば、手付金を払うなどして、他の人に買われないように対策を講じておきましょう。

ホームインスペクターを利用するとなると、様々なデメリットリスクが想定されます。対策が可能なデメリットもあれば、住宅診断のためのコストがかかるなど、対策できないデメリットもあります。

住宅診断を依頼する以上、費用はどうしてもかかります。こればかりは住宅の安全を確かめるための必要経費として割り切るしかないでしょう。

売り手のデメリット

ホームインスペクターに依頼をするデメリットは、買い手ばかりではありません。売り手にもデメリットはあります。

  • 不具合や欠陥が見つかると修繕が必要になる
  • 修繕の費用は売り主が負担する可能性が高い
  • まだ居住中でも宅内を詳しく調べられる

など。

まずホームインスペクターに依頼することで不具合が見つかった場合、その不具合や欠陥を修繕しなければなりません。実はこの費用を誰が払うのかで揉めやすくなっているのです。

修繕をするだけならば、買い手だろうと売り手だろうと、どちらでも本来は構いません。ただし、不具合が多い家をわざわざ買う人というのは滅多にいないもの。

修繕なしの不具合だらけの中古住宅よりも、修繕済みの中古住宅の方が売れやすくなるのは当然です。そのため中古住宅を滞りなく売却するためにも、売り手側が自腹で修繕することを求められやすいのです。

また、売買契約が締結される前にホームインスペクションを実施するということは、売り主がまだ居住中に家を調べられる可能性が高く、プライバシーを侵害されるリスクがあるので注意しましょう。

ホームインスペクションを実施するならするで、しっかり予定を合わせて実施した方が良いですね。

ホームインスペクターの選び方のポイント4つと注意点

ホームインスペクターは、ハウスメーカーなどの売り主とは利害関係のない第三者が望ましいです。できれば売り主が斡旋したホームインスペクターよりも、自分で探したホームインスペクターの方が客観的に調査をしてくれるのでオススメです。

では、どのような業者を自分で選べば良いのでしょうか?

ポイントはたったの4つです。

  1. 実績
  2. 専門性
  3. コミュニケーション力
  4. 費用

まず、ホームインスペクターを選ぶにあたって「実績」は重要です。過去にどのような仕事をしてきたのか、実績を確認してください。

そして、それぞれのホームインスペクターの「得意分野」もチェックしておきましょう。

住宅といっても木造から鉄筋まで、種類は豊富です。家の仕様が異なれば、住宅診断のコツも異なってきます。ホームインスペクターに依頼をする際には、購入したい家を得意とするホームインスペクターを探しましょう。

ホームインスペクターには専門性に加え、さらに「コミュニケーション能力」も必須です。

実際に話をしてみて、専門用語をわかりやすく丁寧に教えてくれる人なのか、それとも不親切な人なのか、コミュニケーション能力も忘れずに見ておきましょう。

理想は、信頼できる人物であること。話をしてみて、誠実な対応をしてくれるホームインスペクターが好ましいです。

ホームインスペクションを依頼する場合は、当然「費用」がかかります。住宅購入において、コストは安い方が良いのでしょうが、だた相場から見て安すぎるホームインスペクターは避けておいた方が賢明でしょう。

あまりにも相場より安いホームインスペクターというのは、能力が低い、実績もないなど、未熟なホームインスペクターである可能性があります。

しっかりと住宅診断をしてもらうためにも、相場に相応しい価格を設定しているホームインスペクターに依頼をしましょう。

注意1.新築だからといって設計通りとは限らない

ホームインスペクションは中古だけでなく、新築でも必要です。というのも、新築の住宅だからといって、必ずしも設計通りに建てられているとは限らないからです。

そもそも住宅の建設の場合、設計と施工は別々の業者ということはよくあること。もちろん、プロである以上、事前に打ち合わせはするでしょう。

しかし、いざ工事がスタートをすると、ちょっとしたミスが原因で図面と異なる家になることがあるのです。

2013年5月8日の東京高等裁判所の判決で、新築住宅の木製窓から雨水が侵入する被害において、設置上の瑕疵があるとして、設計監理と施行会社に損害賠償の請求が認められた事案があります。

本件は、新築住宅の木製窓から雨水が侵入したのは、材料の選定や設置作業に欠陥があったためであるなどとして、その設計と木製窓等の設置工事を請け負った施工会社に対し、損害賠償等を求めた事案である。 裁判所は、設置作業に欠陥があったことなどを認め、請け負った施工会社は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(以下、品確法)94条1項に定める責任を負うとした。また、請け負った施工会社の責任を注文者が追及できる期間(除斥期間)である10年はまだ経過していないとして、請け負った施工会社の注文者に対する損害賠償請求を認めた(東京高裁平成25年5月8日判決)。

出典:窓工事に欠陥があった新築住宅の建築を請け負った施工会社の責任(消費者問題の判例集)_国民生活センター

欠陥や不具合を放置しておくと、入居後に後悔し、トラブルに発展しやすいです。中には、施工後ではチェックできないような不具合が発生することもあります。

工事関係のトラブルを防ぐためにも、新築であってもホームインスペクターは必要になります。

ホームインスペクターに依頼をすれば、新築の住宅の工事もチェックしてくれますよ。

構造検査をホームインスペクターに依頼をすることで、完成後ではわからない部分、資材寸法など、かなり細かく調べることができます。

いくらホームインスペクターでも、完成後では目に見えない部分のチェックはできません。しかし、まだ工事中の新築であればいくらでも調べることができます。

せっかく高いお金を払ってまで購入した新築です。不具合や欠陥が出ないように、ホームインスペクターに依頼をしておきましょう。

注意点2.入居後であっても住宅診断は必要

入居前に念入りにホームインスペクションを実施することで、不具合や欠陥のない、快適な新築の家に住めるでしょう。

ただし、入居当初に不具合が無かったからといって、今後とも無いとは限りません。どんな家も、10年や20年も経過すれば経年劣化が原因で、不具合が発生することがあるからです。

劣化が原因で不具合が発生すると、建物が老朽化し、資産価値を減らしてしまいます。今後も住宅の資産価値を高めておくためにも、入居後もホームインスペクションは実施しておきましょう。

定期的にホームインスペクションを実施し、メンテナンスをすることが末永く住宅で快適に暮らすための秘訣でもあります。

ホームインスペクターのまとめ

今回は「ホームインスペクター」について、そのメリットやデメリットなどを解説しました。

ホームインスペクターに住宅診断を依頼すれば、住宅に不具合欠陥はないのか、住宅の質を調べることができます。

事前に不具合の有無を知ることができるので、買い手と売り手の双方にとってメリットがあります。もちろん、不具合が見つかれば修繕の必要が出てくるでしょうから、その点でのデメリットもありますが、やらないよりもやった方が良いでしょう。

ホームインスペクターといえど、完成してしまったら、目視できない部分はチェックできません。そのため、新築の住宅診断を依頼する場合は、工事の段階でホームインスペクションを実施しておきましょう。

工事中にホームインスペクターを伴って住宅診断をすることで、新築の不具合や欠陥を未然に防ぎ、高品質な家に入居することが可能になります。

また入居後も住宅診断をお願いし、メンテナンスをし続ければ、今後何十年にもわたって快適に暮らせるでしょう。