未分類

固定金利で借りれるフラット35のメリット・デメリットを解説

これから住宅を購入するにあたって住宅ローンを利用する場合、果たしてどこから借りれば良いのでしょうか?

住宅ローンは金利が低いのであればそれに越したことはありません。しかし、いくら金利が低いからといって変動型の住宅ローンを選ぶと、後々になって金利が上がって負担が増える恐れがあります。

理想としては低金利で、なおかつ固定型の住宅ローンがオススメでしょう。

「フラット35」はそんな理想に適った住宅ローンといえます。

今回はフラット35について、

  • フラット35の特徴
  • フラット35のメリット・デメリット
  • フラット35の注意点

などを解説します。

「フラット35」は住宅金融支援機構の住宅ローン

住宅ローン商品の一つである「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携することによって生み出された全期間固定金利住宅ローンのこと。

完済するまで金利が固定していることで、フラット35より融資を受けた時点で将来の返済額を精確に計算することができます。

さらに、保証料繰上返済手数料などのコストがかからず、低コストで利用が可能。利用にあたって保証人も不要となるので、比較的簡単に利用できるという特徴があります。

住宅ローンを組む時、本当に将来返済できるのか、誰もが不安に思うことでしょう。住宅を購入する際には、万全の資金計画が必須になります。

その点、金利が固定されているフラット35であれば、将来金利が上がるリスクが低く、当初立てた返済計画通りに住宅ローンの支払いができるなど、計画性に優れています。

さらに、繰上返済時に手数料にがかからないので、ボーナスなどの臨時収入があった際には積極的に返済にまわすことができます。

「計画的に返済をしたい!」

「将来的には繰上返済を積極的に行いたい!」

などの考えを持っている方ほど、フラット35は相性の良い住宅ローンといえるでしょう。

「フラット35」の6つのメリット

住宅ローンというと色々あるのですが、その中であえてフラット35を選択するメリットというと何があるのでしょうか?

主なメリットは以下の通り。

  • 長期間にわたって金利が上がるリスクがない
  • 返済計画が立てやすい
  • 団体信用生命保険に加入するかどうかを任意で決められる
  • 保証料と繰上返済手数料が無料
  • 保証人が不要
  • 審査が緩い

フラット35は他の住宅ローンにはないメリットが多くあります。その主な6つのメリットを紹介しましょう。

1.長期にわたって金利が固定

フラット35のメリットのひとつに、長期にわたって金利が固定されているので、住宅購入後に金利が上がるリスクが無いことがあります。

住宅ローンには、フラット35のような「全期間固定金利型」以外にも、一定期間内のみ金利が固定される「固定金利期間選択型」、金融情勢によって変動する「変動金利型」などがあります。

フラット35よりも条件の良い全期間固定金利型の住宅ローンがあれば、そちらがオススメになるのですが、ただフラット35よりも条件の良い全期間固定金利の住宅ローンというのは非常に少ないのです。

あったとしても、フラット35よりも金利が固定される期間が短いなど、短期での利用を前提にしていることがほとんどです。

その点、最大で35年と、長期にわたって金利が固定されるフラット35であれば将来にわたって安心して返済ができるでしょう。

2.返済計画が立てやすい

金利の変動がないフラット35は、将来いくら返済すれば良いのかを計算しやすく、返済計画を立てやすいです。

上記の図のように変動金利の場合、たとえフラット35よりも金利が低かったとしても、将来金利が上がるリスクがあるため、常に余裕を持たせた返済をしなければなりません。

一方、フラット35の場合、金利が変わらず一定なので、毎月いくら払えば良いのかが決まってきます。

正確に返済する分のお金と、そうでないお金を区別することができるので、家計のやりくりが簡単にできるでしょう。

住宅金融支援機構の「民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、フラット35を選んだ理由として最も多かった回答が「将来にわたる返済額を確認しておきたかったから」でした。

参考元:2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】(第1回)

返済額が明らかであれば、返済計画も立てやすいですよね。

このようにフラット35は、予期せぬ事態が起こるリスクが低いので、毎月安心して返済することが可能です。

3.団体信用生命保険の加入義務がないので保険料を節約できる

住宅ローンに加入する場合、一般的に団体信用生命保険への加入が義務となっています。

しかしフラット35では団体信用生命保険(団信)に加入するかどうかは任意であるため、必ずしも加入しないといけないわけではありません。

団信に加入すると、もしも契約者が死亡もしくは高度障害状態になり住宅ローンを返済できなくなったとしても安心です。そのため、どうしても不安な場合は加入してもまったく問題はありません。

ただし、団信には以下のようなデメリットがあります。

  • 健康状態が悪い人だと加入ができない
  • 死亡もしくは高度障害状態以外のケースでは保険でカバーできない
  • そもそも加入しない方が結果的にお得になる

また、既に民間の生命保険に加入している方の場合、保証内容が重複するため、無駄に保険料が高くなることも。

いざという時に備えて保険には加入しておいた方が良いのでしょうが、既に同じような民間の保険に加入しているというのであれば、無理をして団信に加入するメリットはないです。

住宅ローンの負担を少しでも減らしたいなら、団信への加入義務がないフラット35が経済的にお得でしょう。

4.保証料と繰上返済手数料が無料

住宅ローンのコストは金利だけではありません。様々な手数料も、コストとして上乗せされます。しかしフラット35であれば「保証料と繰上返済手数料が無料」になるので、余計なコストをかけずに住宅ローンを利用できます。

一般的な住宅ローンの場合、保証料として数十万円ほどコストが発生します。

さらに、繰上返済時には1万円から3万円ほどの手数料が発生するでしょう。

たかが数万ですが、ボーナスなどの臨時収入がある度に数万円の手数料が発生すると、やがては繰上返済の手数料だけでかなり高額の出費を強いられます。

かといって、ボーナスが貯まるまで待ってから繰上返済をするとなると、ローンの残額がなかなか減らないので、いつまでも利息が高いままです。

繰上返済手数料が無料のフラット35ならば、いつでも無料で繰上返済ができるので、ボーナスが発生する度にすぐに繰上返済にまわせます。

繰上返済をする前提で住宅ローンを組む予定がある方ほど、フラット35とは相性が良いでしょう。

5.保証人が不要

フラット35は保証料が無料になるだけでなく、そもそも保証人が不要でもあります。

そのため、連帯保証人になってもらえる人がいない家庭であっても、フラット35ならば住宅ローンを利用することができるでしょう。

6.審査が緩い

フラット35は、確かに提携している銀行や信用金庫が窓口になって販売されている住宅ローンですが、その大元は住宅金融支援機構です。

事前審査こそ銀行や信用金庫がやっていますが、本審査に関しては住宅金融支援機構が行っています。

このように本審査は住宅金融支援機構が行っているということもあってか、銀行ほど審査が厳しくはないです。

たとえ安定した職業に就いていたとしても、低所得だと住宅ローンの審査で落ちることがあります。その点、フラット35に関して言えば、400万円未満の世帯でも利用しているという方がいるほど、低所得者層でも審査が通りやすい住宅ローンとなります。

フラット35ならば、個人事業主や自営業者など、銀行だと審査で落ちやすいとされる人達でも住宅ローンを利用できるでしょう。

「フラット35」の4つのデメリット

フラット35には確かに他の住宅ローンにはないメリットがあります。その反面、デメリットもあるので注意してください。

フラット35のデメリットというと、

  • 金利が低くなることはない
  • 金利が他より高くなりがち
  • 繰上返済額に最低額がある
  • 利用できる物件に条件がある

などが挙げられます。

フラット35は他の一般的な住宅ローンとは特徴が違うということもあってか、通常とは異なるデメリットがあります。

欠点1.金利が固定されるので低くならない

フラット35を利用すれば、確かに完済するまで金利は変動せず、計画通りに住宅ローンを返済できるでしょう。

しかし同時に、変動金利のように経済情勢に合わせて金利が安くなることはないといえます。

金利が上がらない反面、下がることもないというデメリットを抱えているということです。

下記の図を見ても分かるように、日本の住宅ローンの金利は、30年前と比較するとかなり低い水準です。

出典:民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

今後、さらに金利が低くなるようであれば、固定金利のフラット35を利用するとかえって損をする計算になります。

もちろん、これはあくまで可能性の話であり、今後の情勢次第では金利が上がる可能性もあるでしょう。

現状では、金利が今後上がるのか、それとも下がるのかは誰にもわかりません。ただ、もしも金利が下がるようであれば、金利が固定されるフラット35は不利になります。

欠点2.他の住宅ローンよりも金利が高い傾向がある

各金融機関の住宅ローンを比較すると、中には0.4%から0.5%と、フラット35よりも金利が低い住宅ローンもあります。

そういった低金利な住宅ローンというのは決まって変動型、もしくは選択型なのですが、それでもフラット35よりも金利が低いことに違いはありません。

変動型や選択型は、将来金利が上がる可能性があるため、必ずしも今のままの低金利を維持できるとは限りません。

しかし、社会情勢の影響を受けやすい変動型の場合、今後の情勢次第では今よりも金利が安くなることも考えられます。

あくまで可能性なので絶対にそうなるとは言い切れませんが、フラット35を利用すると金利が安くなることはまず無いです。

いくら将来金利が上がるリスクがあるといえど、現実問題として変動型の方が金利が安い以上、フラット35を利用すると低金利な変動型の住宅ローンよりも負担が大きいでしょう。

欠点3.繰上返済額に下限が設定されている

通常の住宅ローンの場合、繰上返済の金額はいくらであっても大丈夫です。しかし、フラット35の場合、繰上返済ができる金額に下限が設けられているので注意しましょう。

フラット35を金融機関窓口で繰上返済する場合、返済額は100万円以上でなければいけません。

ただし「住・My Note」と呼ばれるネットサービスを利用すると、繰上返済の下限10万円にすることができますよ。

一方、一般の住宅ローンの場合、1円単位で繰上返済ができます。もっとも、通常の住宅ローンで繰上返済をすると数万円の手数料がかかるので、必ずしも一般の住宅ローンの方が優れていることにはなりません。

いずれにせよ、フラット35は繰上返済にかかる手数料は無料ですが、繰上返済ができる金額には下限があるので注意してください。

欠点4.利用できる住宅に制限がある

フラット35は、審査が緩く低所得者層でも利用しやすいというメリットがありますが、利用にあたって住宅に対して条件を課されることになります。

フラット35で融資の対象となる住宅の条件
  • 床面積70㎡以上(一戸建て)
  • 床面積30㎡以上(マンション)
  • 物件購入価格が1億円以下
  • フラット35が設けている住宅技術基準を満たしている

大きさの条件に関して言えば、一般的な住宅であれば特に問題にならない条件となります。

価格に関しても、もともと低所得者向けの住宅ローンなので、それほど問題にはならないでしょう。安くても良いから住宅を購入したいという方からすれば、問題視される条件ではないです。

問題は、フラット35の住宅技術基準です。

フラット35の住宅技術基準は、「断熱等性能等級2相当であること」「住宅性能表示制度における劣化対策等級2レベルの耐久性があること」などがあります。

具体的な内容は以下の通りです。

細かい基準を素人目で判断することはなかなか難しいのですが、契約をした後に技術基準を満たしていないということが判明すると、住宅ローンを利用できなくなってしまいます。

そのようなトラブルを未然に防ぐためにも、住宅を購入する際には「フラット35の技術基準」を満たしているのか、事前に担当者に質問して確認しておきましょう。

「フラット35」で注意すべきこと

フラット35は全期間固定金利という、他の住宅ローンにはないメリットがあります。しかし、最も金利が低い住宅ローンというわけではありません。

住宅ローンを利用する予定ならば、果たしていくら返済することになるのかを自分で計算し、他の住宅ローンと比較しておきましょう。

しっかりと「シミュレーションをして、負担金を算出する」ことが住宅ローン選びで失敗しないコツです。

さらに、フラット35を利用できる金融機関のうち、どこがもっとも融資手数料が安いのかも比較しておきましょう。

フラット35を利用するといっても、どこの金融機関から申し込むかで、融資手数料に違いが生じるからです。

融資手数料はなかなか高額な費用となるため、できるだけ負担を減らすためにも融資手数料が安い金融機関で、フラット35を利用しましょう。

金融機関によってはWEBからの申込であれば手数料が安くなるなど、特典を設けている金融機関もあります。

少しでも負担を減らせるように、もらえる特典は一つでも多く利用しておきましょう。

「フラット35」のまとめ

今回は「フラット35の特徴とメリット・デメリット」などを解説しました。

全期間の金利が固定されるフラット35を利用すれば、後々になって金利が高くなるリスクを未然に回避し、当初立てた計画通りに住宅ローンを返済できます。

低所得者でも利用しやすいなど審査の基準が緩く保証料繰上返済にかかる手数料も無料になるなど、一般的な住宅ローンにはない魅力がフラット35にはあります。

その反面、固定型金利になるので、金利が低くなるような社会情勢だと、かえって不利になるというデメリットがあります。

利用するにしても、住宅に条件を課されるので、売買契約を結ぶ前に本当にフラット35の条件を満たせる住宅なのかを確認しておく必要があるでしょう。

世の中には色々な住宅ローンがあります。

フラット35はあくまでそのうちの一つ。さまざまな住宅ローン商品を見比べた上で、本当にフラット35が自分に合っているのかをチェックしておきましょう!